Rendiconto condominiale: requisiti di validità e annullabilità della delibera assembleare – Sentenza Tribunale Napoli 2024
Una recente sentenza del Tribunale di Napoli del 2024 getta nuova luce sulla delicata questione della validità del rendiconto condominiale e delle delibere assembleari che lo approvano. Quali sono i requisiti essenziali che un rendiconto deve rispettare per essere considerato valido? E quando una delibera assembleare può essere oggetto di annullamento per vizi nella redazione e approvazione del bilancio? Il caso esaminato dal giudice partenopeo offre importanti spunti di riflessione su temi cruciali per la corretta gestione condominiale, bilanciando le esigenze di trasparenza e il diritto di informazione dei condomini con la necessità di garantire l’operatività dell’amministrazione. Una pronuncia destinata a fare scuola, che merita un’attenta analisi.
Indice
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia oggetto della sentenza in esame trae origine dall’impugnazione, da parte di una condomina, della delibera assembleare adottata in data 5 febbraio 2019 da un condominio sito in Napoli. In particolare, l’attrice contestava la validità delle deliberazioni assunte sui capi 1 e 2 dell’ordine del giorno, relativi rispettivamente all’approvazione del rendiconto consuntivo per l’esercizio 2018 e del bilancio preventivo per il 2019.
La condomina, proprietaria di un appartamento sito al secondo piano dello stabile, lamentava diversi profili di illegittimità della delibera impugnata, articolando tre principali motivi di doglianza:
- In primo luogo, veniva dedotta la violazione degli artt. 1130 e 1130 bis c.c., in quanto sia il rendiconto consuntivo 2018 che quello preventivo 2019 risultavano privi del registro di contabilità, non erano redatti secondo il criterio di cassa e non tenevano conto delle spese straordinarie sostenute.
- In secondo luogo, si eccepiva la violazione dell’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., non essendo state riportate nella rendicontazione le voci relative ai lavori di ristrutturazione straordinaria, con la costituzione del relativo fondo speciale e il riparto delle quote poste all’incasso o già incassate.
- Infine, veniva lamentata la partecipazione all’assemblea di un soggetto non legittimato, tale Sig. Rossi, che avrebbe alienato la propria unità immobiliare già nel 2003 ai Sigg. Bianchi e Verdi. Secondo l’attrice, ciò avrebbe determinato non solo l’illegittimità del voto espresso dal Sig. Rossi, ma anche la mancata convocazione dei reali condomini.
Sulla base di tali censure, la condomina chiedeva dichiararsi la nullità, l’inefficacia, l’inopponibilità e/o l’annullabilità delle deliberazioni impugnate.
Il condominio si costituiva in giudizio contestando integralmente le deduzioni attoree e chiedendo il rigetto della domanda in quanto inammissibile e infondata nel merito.
Esperito infruttuosamente il tentativo di mediazione su invito del giudice, la causa veniva istruita mediante il solo esame della documentazione prodotta dalle parti e quindi trattenuta in decisione.
Il Tribunale di Napoli era così chiamato a valutare la fondatezza dei motivi di impugnazione sollevati dall’attrice, al fine di stabilire se la delibera assembleare del 5 febbraio 2019 fosse affetta da vizi tali da determinarne l’annullabilità o addirittura la nullità.
La decisione assumeva particolare rilevanza in quanto vertente su questioni di notevole impatto pratico nella gestione condominiale, quali i requisiti di validità del rendiconto, l’obbligo di trasparenza e completezza della documentazione contabile, nonché la legittimazione all’impugnativa delle delibere assembleari.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La sentenza in esame si inserisce nel solco di un’evoluzione normativa e giurisprudenziale che ha progressivamente rafforzato gli obblighi di trasparenza e correttezza nella gestione condominiale, con particolare riguardo alla redazione e approvazione del rendiconto.
Il quadro normativo di riferimento è costituito in primis dagli artt. 1130, 1130 bis e 1135 del codice civile, come novellati dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012.
L’art. 1130 c.c., al n. 1, pone in capo all’amministratore l’obbligo di “eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio“.
L’art. 1130 bis c.c., introdotto ex novo dalla riforma del 2012, disciplina in dettaglio il contenuto del rendiconto condominiale, stabilendo che esso “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”. La norma precisa inoltre che il rendiconto “si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti“.
L’art. 1135 c.c., infine, al n. 3 attribuisce all’assemblea dei condomini il compito di approvare “il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione“.
Su tali basi normative si è innestata un’elaborazione giurisprudenziale volta a chiarire i requisiti di validità del rendiconto e le conseguenze della loro violazione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3892 del 14 febbraio 2017, ha affermato il principio secondo cui “in tema di condominio negli edifici, affinché possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione“. La medesima pronuncia ha precisato che “per rendere intellegibile il rendiconto occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale“.
Quanto alla struttura del rendiconto, la Suprema Corte, con l’ordinanza n. 33038 del 20 dicembre 2018, ha chiarito che “nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento“.
Di particolare rilievo è poi la sentenza della Cassazione n. 27639 del 30 ottobre 2018, che ha affermato il principio secondo cui “il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va, pertanto, annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione“.
Sul piano processuale, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile solo in ipotesi tassative (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Quanto alla legittimazione ad agire, è principio consolidato che essa spetti al condomino assente all’assemblea o che, se presente, abbia espresso voto contrario o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l’onere di provare tali circostanze (Cass. n. 5611/2019).
È in questo articolato quadro normativo e giurisprudenziale che si inserisce la pronuncia in esame del Tribunale di Napoli, chiamato a fare applicazione dei suddetti principi al caso concreto sottoposto al suo vaglio.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Napoli, dopo aver qualificato l’azione proposta dall’attrice come domanda di annullamento della delibera assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c., ha preliminarmente riconosciuto la legittimazione ad agire in capo alla condomina, in quanto assente all’assemblea del 5 febbraio 2019, nonché l’ammissibilità e procedibilità della domanda, essendo stata rispettata la condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria.
Nel merito, il giudice ha accolto i primi due motivi di impugnazione, ritenendoli fondati, mentre ha respinto il terzo.
Con riferimento alle censure relative alla violazione degli artt. 1130, 1130 bis e 1135 c.c., il Tribunale ha rilevato che i rendiconti approvati dal condominio – sia quello consuntivo 2018 che quello preventivo 2019 – non erano conformi al disposto dell’art. 1130 bis comma 1 c.c., in quanto:
- Mancavano dell’allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa, documenti ritenuti essenziali per la validità della deliberazione;
- Si riducevano ad una mera elencazione di somme, senza consentire alcuna verifica dell’operato dell’amministratore;
- Riportavano voci prive di informazioni e riscontro di date e pagamenti, non consentendo di ricostruire i movimenti finanziari ed effettuare il controllo della disponibilità di cassa al termine dell’esercizio;
- Escludevano di fatto tutta la gestione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del fabbricato, lo stato dei lavori e dei pagamenti, l’emissione delle quote, quelle riscosse e da riscuotere, nonché la costituzione del fondo speciale.
Il giudice ha sottolineato come il registro di contabilità e la nota esplicativa costituiscano componenti essenziali del rendiconto, perseguendo lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili, in modo da consentire l’espressione di un voto assembleare cosciente e meditato.
Tale inscindibilità, ha precisato il Tribunale, non rappresenta un mero formalismo, bensì un diritto dei condomini ad avere una gestione ispirata a criteri di trasparenza e immediatamente verificabile.
Sulla base di tali considerazioni, il giudice ha ritenuto che la mancanza dei suddetti documenti comportasse l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione dei rendiconti.
Il Tribunale ha invece respinto il terzo motivo di impugnazione, relativo alla asserita partecipazione all’assemblea di un soggetto non legittimato. Il giudice ha rilevato che, contrariamente a quanto affermato dall’attrice, dal verbale assembleare non risultava la partecipazione del Sig. Rossi né che la delibera fosse stata assunta con il suo voto favorevole.
Quanto alla dedotta mancata convocazione dei reali condomini (i Sigg. Bianchi e Verdi), il Tribunale ha richiamato il principio giurisprudenziale secondo cui tale vizio può essere eccepito solo da coloro nei confronti dei quali si è effettivamente verificato, con conseguente carenza di interesse dell’attrice a sollevare tale eccezione.
In conclusione, il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda, annullando la delibera assembleare del 5 febbraio 2019 relativamente ai capi 1 e 2 dell’ordine del giorno, con condanna del condominio al pagamento delle spese di lite in favore dell’attrice.
La sentenza in esame si segnala per la puntuale ricognizione dei requisiti di validità del rendiconto condominiale alla luce del novellato art. 1130 bis c.c., ribadendo l’essenzialità del registro di contabilità e della nota esplicativa quali strumenti di trasparenza e controllo a disposizione dei condomini.
La pronuncia conferma altresì l’orientamento giurisprudenziale favorevole all’applicazione del principio di cassa nella redazione del rendiconto, pur non escludendo in linea di principio la possibilità di utilizzo del criterio di competenza, purché vengano forniti adeguati chiarimenti ai condomini.
Di rilievo è anche l’affermazione del principio secondo cui l’omessa indicazione delle spese straordinarie e dei relativi fondi nel rendiconto ne determina l’invalidità, così come la mancanza di elementi che consentano di ricostruire i movimenti finanziari e la situazione di cassa.
La sentenza offre quindi importanti indicazioni operative per amministratori e condomini, sottolineando come la trasparenza e la completezza della documentazione contabile costituiscano presupposti indefettibili per la validità delle delibere di approvazione del rendiconto.
Al contempo, la pronuncia ribadisce i limiti della legittimazione all’impugnativa delle delibere per vizi relativi alla convocazione, confermando che essa spetta solo ai condomini direttamente lesi dall’omissione.
In definitiva, la sentenza del Tribunale di Napoli si inserisce nel filone giurisprudenziale volto a garantire l’effettività del diritto dei condomini ad una gestione trasparente e verificabile, bilanciando tale esigenza con la necessità di assicurare la stabilità delle delibere assembleari.
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ESTRATTO DELLA SENTENZA
“Giova premettere, in termini generali, che fra gli obblighi principali dall’amministratore di condominio, il quale ricopre un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, vi è quello di rendiconto di cui all’art. 1713 c.c.. Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all’esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato.