La nullità della nomina dell’amministratore di condominio in assenza di specifica analitica del compenso
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 12927 dell’8 aprile 2022 ha riacceso i riflettori su una questione cruciale nel diritto condominiale: la nullità della nomina dell’amministratore in assenza di una specifica analitica del suo compenso. Questa pronuncia offre l’opportunità di approfondire la disciplina relativa alla remunerazione dell’amministratore, alla luce delle novità introdotte dalla riforma del condominio del 2012 e dei più recenti orientamenti giurisprudenziali. Il fulcro della disciplina sul compenso dell’amministratore di condominio risiede nell’art. 1129 c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012. In particolare, il comma 14 dell’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questa disposizione introduce una nullità testuale della nomina in assenza di specifica analitica del compenso, con l’evidente scopo di garantire la massima trasparenza nei confronti dei condomini.
La norma va letta in combinato disposto con l’art. 1135, n. 1, c.c., che attribuisce all’assemblea la competenza a deliberare sulla “conferma dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione“, e con l’art. 1709 c.c. in tema di mandato, secondo cui “il mandato si presume oneroso“. La giurisprudenza consolidata qualifica il rapporto tra amministratore e condominio come mandato con rappresentanza, il che comporta l’applicabilità delle norme sul mandato, tra cui l’art. 1709 c.c. sulla presunzione di onerosità. Tuttavia, come affermato dalla Cassazione (sentenza n. 3233 del 27 maggio 1982), la presunzione di onerosità può essere superata da prova contraria, basata su circostanze quali la prassi esistente presso il mandante di conferire gratuitamente il mandato o il contegno delle parti prima e dopo lo svolgimento delle prestazioni. Nel caso specifico del condominio, la presunzione di onerosità va coordinata con l’art. 1135, n. 1, c.c., che qualifica come “eventuale” la retribuzione dell’amministratore. La Cassazione (sentenza n. 3774 del 16 aprile 1987) ha chiarito che tale norma va “intesa nel senso che l’assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico“.
L’obbligo di specificare analiticamente l’importo del compenso, introdotto dalla riforma del 2012, mira a garantire la massima trasparenza nei confronti dei condomini, consentendo loro di conoscere preventivamente e nel dettaglio l’entità della remunerazione dell’amministratore. La giurisprudenza ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione di tale obbligo. Il Tribunale di Milano (sentenza n. 828 del 23 gennaio 2018) ha stabilito che non è sufficiente l’indicazione di un importo forfettario complessivo, ma occorre dettagliare le singole voci che compongono il compenso. Il Tribunale di Roma (sentenza n. 2788 del 16 febbraio 2021) ha chiarito che la specifica può risultare da un documento allegato al verbale di nomina, purché espressamente richiamato e approvato dall’assemblea. Inoltre, il Tribunale di Milano (sentenza n. 196 del 12 gennaio 2022) ha precisato che la specifica deve intervenire al momento della nomina o del rinnovo, non essendo sufficiente una determinazione successiva. Per quanto riguarda i compensi straordinari, la Cassazione (sentenza n. 22313 del 30 settembre 2013) ha stabilito che devono essere preventivamente indicati, non potendo l’amministratore richiedere compensi ulteriori per attività non specificate, salvo espressa delibera assembleare.
La nullità prevista dall’art. 1129, comma 14, c.c. presenta caratteristiche peculiari: è una nullità testuale, espressamente prevista dal legislatore, che colpisce l’intero atto di nomina e non solo la determinazione del compenso. È rilevabile d’ufficio dal giudice (Trib. Roma, sent. n. 19264 del 10 ottobre 2018), può essere fatta valere da ciascun condomino, senza limiti di tempo (Trib. Udine, sent. n. 1353 del 14 novembre 2018) e non è sanabile con una delibera successiva di ratifica (Trib. Milano, sent. n. 828 del 23 gennaio 2018).
L’ordinanza della Cassazione n. 12927/2022 ha fornito ulteriori chiarimenti, stabilendo che per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo. La Corte ha precisato che la specifica del compenso deve risultare da un documento approvato dall’assemblea, è ammissibile il richiamo ad un preventivo, purché espressamente indicato come parte integrante della delibera, e non è sufficiente l’approvazione del rendiconto contenente la voce relativa al compenso dell’amministratore.
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali del compenso dell’amministratore, la Cassazione (sentenze n. 28186 del 26 novembre 2008 e n. 12916 del 1° giugno 2007) ha stabilito che il contribuente che eserciti l’attività di amministratore di condominio in assenza di organizzazione di mezzi non è soggetto passivo IVA. Ciò si verifica, ad esempio, quando l’attività viene svolta all’interno della propria abitazione con l’ausilio di mezzi informatici e arredi del tutto normali. In tema di obblighi contabili, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio (sentenza n. 216 del 20 giugno 2007) ha chiarito che l’art. 19 del D.P.R. n. 600/1973, che impone l’obbligo di tenuta di un registro cronologico, non è applicabile a chi eserciti in via non continuativa e non prevalente l’attività di amministratore di condominio, essendo sufficiente l’annotazione delle fatture emesse e degli acquisti nei registri IVA.
La giurisprudenza ha affrontato anche altre questioni relative al compenso dell’amministratore. Il Pretore di Perugia (sentenza del 6 febbraio 1998) ha stabilito che, in caso di lavori di manutenzione straordinaria che impegnano l’amministratore oltre misura, è dovuto un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito. In caso di revoca anticipata dell’incarico, il Tribunale di Udine (sentenza n. 1015 del 19 agosto 2019) ha chiarito che l’amministratore ha diritto al compenso proporzionato al periodo di effettivo svolgimento del mandato. La Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 1763 del 18 aprile 2007) ha invece stabilito che non può riconoscersi compenso all’amministratore che sia stato inadempiente alle obbligazioni assunte, non considerando i condomini come referenti o non permettendo loro di conoscere la situazione patrimoniale nelle assemblee annuali.
Alla luce del quadro delineato, si possono fornire alcuni suggerimenti pratici agli amministratori di condominio: predisporre un dettagliato preventivo, suddiviso per voci di attività, da sottoporre all’approvazione dell’assemblea; far risultare espressamente dal verbale di nomina l’approvazione del preventivo, allegandolo materialmente o richiamandolo come parte integrante; prevedere nel preventivo anche eventuali compensi straordinari per attività non ordinarie; in caso di rinnovo, non limitarsi a un generico richiamo al compenso precedente, ma riproporre la specifica analitica; evitare di richiedere compensi ulteriori non previsti inizialmente, se non previa nuova delibera assembleare.
In conclusione, la disciplina del compenso dell’amministratore di condominio, come delineata dall’art. 1129, comma 14, c.c. e interpretata dalla giurisprudenza, mira a garantire la massima trasparenza nei confronti dei condomini. L’obbligo di specifica analitica, a pena di nullità della nomina, impone agli amministratori un’attenzione particolare nella predisposizione e approvazione del proprio compenso. Se da un lato ciò può comportare qualche onere aggiuntivo, dall’altro rappresenta un’opportunità per instaurare un rapporto di fiducia con i condomini, basato sulla chiarezza e sulla condivisione preventiva delle condizioni economiche dell’incarico. In un settore delicato come quello dell’amministrazione condominiale, la trasparenza sui compensi può rappresentare un elemento distintivo e qualificante per gli amministratori professionali, contribuendo a elevare gli standard qualitativi dell’intero comparto.
