Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Bari del 2024 affronta un’interessante questione in materia di contratti preliminari di compravendita immobiliare. Il caso riguarda l’efficacia di un recesso unilaterale esercitato dal promittente venditore nei confronti di un soggetto che non era parte del preliminare. Quali sono i requisiti per un valido recesso da un contratto preliminare? E quali gli effetti dell’inadempimento delle parti sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria?
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Per una comprensione completa della vicenda giudiziaria, ti invitiamo a proseguire con la lettura del testo completo.
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel gennaio 2004 tra una società promittente venditrice e un privato promissario acquirente. L’oggetto del contratto era parte di un complesso industriale da costruirsi nel comune di Trani. Il promissario acquirente versava un acconto di 37.000 euro, di cui 10.000 espressamente qualificati come caparra confirmatoria.
Successivamente, nel 2005, interveniva una cessione del contratto preliminare dal promissario acquirente originario in favore di un terzo. Tale cessione sarebbe poi stata dichiarata nulla con sentenza del Tribunale di Trani nel 2012 per vizio di forma del consenso scritto del cessionario.
Nel frattempo, nell’agosto 2005 la società promittente venditrice otteneva il certificato di agibilità dell’immobile e invitava il cessionario (ritenuto erroneamente il nuovo promissario acquirente) a stipulare il contratto definitivo, diffidandolo ad adempiere. Tuttavia, non si addiveniva al rogito per l’indisponibilità manifestata dal cessionario.
Nel 2019, il promissario acquirente originario chiedeva la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione della somma versata come acconto, ritenendo che si fosse verificata l’impossibilità sopravvenuta di stipulare il definitivo a causa della vendita dell’immobile a terzi.
La società promittente venditrice si opponeva, sostenendo di aver legittimamente esercitato il recesso dal contratto già nel 2005 a seguito dell’inadempimento della controparte.
Il Tribunale di Trani, in primo grado, rigettava la domanda del promissario acquirente, ritenendo risolto il contratto per suo inadempimento e legittimo il recesso della società venditrice.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La controversia in esame investe diversi istituti del diritto civile, in particolare la disciplina del contratto preliminare, del recesso e della risoluzione per inadempimento.
Il contratto preliminare è regolato dagli articoli 1351 e 2932 del codice civile. L’art. 1351 c.c. stabilisce i requisiti di forma del preliminare, mentre l’art. 2932 c.c. prevede la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso in caso di inadempimento.
Quanto al recesso, l’art. 1373 c.c. ne disciplina l’esercizio, prevedendo che possa essere esercitato finché il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione, salvo diverso accordo delle parti.
La risoluzione per inadempimento è invece regolata dagli artt. 1453 e ss. c.c. In particolare, l’art. 1455 c.c. stabilisce che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.
Rilevante è anche l’art. 1385 c.c. sulla caparra confirmatoria, che prevede che in caso di inadempimento la parte non inadempiente possa recedere dal contratto ritenendo la caparra o esigendone il doppio.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato che il recesso unilaterale dal contratto preliminare è ammissibile solo se espressamente previsto dalle parti o nei casi stabiliti dalla legge (Cass. civ. n. 20453/2016). Inoltre, ha chiarito che l’inadempimento che giustifica il recesso deve essere di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. (Cass. civ. n. 21706/2019).
Riguardo agli effetti della nullità della cessione del contratto, la giurisprudenza ha ribadito che essa comporta l’inefficacia di tutti gli atti compiuti dal cessionario, in applicazione del principio “quod nullum est nullum producit effectum” (Cass. civ. n. 12971/2016).
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte d’Appello di Bari ha accolto l’appello proposto dal promissario acquirente originario, riformando la sentenza di primo grado.