Espropriazione forzata e diritto di abitazione: analisi giuridica e prassi operativa
Il rapporto tra l’espropriazione forzata immobiliare e il diritto di abitazione presenta una serie di questioni giuridiche e pratiche di notevole rilevanza, che meritano un’analisi approfondita alla luce della normativa vigente e degli orientamenti giurisprudenziali consolidati. La complessità della materia deriva dalla peculiare natura del diritto di abitazione e dalla necessità di contemperare le esigenze di tutela del creditore con quelle del titolare del diritto reale minore.
Il diritto di abitazione, disciplinato dagli artt. 1022-1026 c.c., è un diritto reale di godimento su cosa altrui che consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Si tratta di un diritto strettamente personale, non cedibile né locabile (art. 1024 c.c.), che si estingue con la morte del titolare. La dottrina prevalente, come sottolineato da S. Orlando Cascio nella voce “Abitazione” dell’Enciclopedia del Diritto, ritiene che il contenuto del diritto di abitazione sia tipico e non modificabile dall’autonomia privata. Questa caratteristica comporta importanti conseguenze in tema di circolazione e di espropriabilità del diritto stesso.
Un primo punto fermo nell’analisi del rapporto tra espropriazione forzata e diritto di abitazione è l’insuscettibilità del diritto di abitazione di essere oggetto di autonoma espropriazione forzata. Questa impossibilità deriva da diversi fattori concatenati: in primo luogo, l’incedibilità del diritto sancita espressamente dall’art. 1024 c.c.; in secondo luogo, l’impossibilità di ipotecare il diritto di abitazione, non essendo questo previsto dall’art. 2810 c.c. tra i beni capaci di ipoteca; infine, la natura strettamente personale del diritto, legato ai bisogni abitativi del titolare. Come affermato da autorevole dottrina, in particolare da F. De Martino nel Commentario al Codice Civile, il diritto di abitazione non può essere oggetto di atti o negozi che ne comportino il trasferimento, sia esso volontario o coattivo.
Questa impostazione trova conferma anche nella giurisprudenza, che ha ribadito l’impignorabilità del diritto di abitazione, ritenendolo insuscettibile di entrare a far parte dell’attivo fallimentare. A questo proposito, è significativo lo studio di D. Boggiali sui limiti all’attività negoziale del debitore sottoposto a procedure concorsuali (Studio CNN n. 163-2012/I), che conferma questa linea interpretativa.
Se da un lato il diritto di abitazione non può essere oggetto di autonoma espropriazione, è invece pacifica l’espropriabilità della proprietà del bene gravato dal diritto di abitazione. Il creditore dell’attuale proprietario può sempre procedere al pignoramento della proprietà, a prescindere dall’esistenza del diritto di abitazione. Tuttavia, l’esistenza di un diritto di abitazione opponibile al creditore procedente (in quanto trascritto anteriormente) comporta che la vendita forzata avvenga della proprietà come gravata da tale diritto. Al contrario, se il diritto di abitazione non è opponibile (perché trascritto successivamente), la vendita potrà avvenire come libera da tale vincolo.
La questione dell’opponibilità del diritto di abitazione nell’ambito dell’espropriazione forzata va risolta alla luce di un complesso di norme, in particolare gli artt. 2643 n. 4, 2644, 2812 e 2913 ss. c.c. Il principio generale è che il diritto di abitazione trascritto successivamente alla trascrizione del pignoramento è inopponibile al creditore procedente e all’aggiudicatario, mentre il diritto trascritto anteriormente al pignoramento è opponibile, salvo il caso particolare del creditore ipotecario anteriore.
Un ruolo centrale in questa disciplina è svolto dall’art. 2812 c.c., che regola specificamente il rapporto tra ipoteca e diritti reali di godimento. Questa norma prevede che il creditore ipotecario anteriore possa far “subastare la cosa come libera” dai diritti di servitù, usufrutto, uso e abitazione trascritti successivamente all’iscrizione dell’ipoteca. Si tratta di una disposizione di fondamentale importanza, che mira a tutelare l’effettività della garanzia ipotecaria.
La posizione processuale del titolare del diritto di abitazione non opponibile al creditore procedente è oggetto di dibattito dottrinale. Secondo l’orientamento prevalente, non è necessaria la notifica del pignoramento al titolare del diritto di abitazione, ma questi va comunque chiamato a partecipare all’espropriazione ai sensi dell’art. 498 c.p.c., per far valere le proprie ragioni sul ricavato. Non gli spetterebbero, secondo questa impostazione, le facoltà del terzo proprietario previste dagli artt. 602 ss. c.p.c. Va segnalato, tuttavia, che parte della dottrina, in particolare G. Miccolis, ritiene invece applicabile anche al titolare del diritto di abitazione la disciplina dell’espropriazione contro il terzo proprietario.
In ogni caso, è importante sottolineare che il titolare del diritto di abitazione potrà essere informato della procedura tramite il custode nominato ex art. 559 c.p.c. Questo aspetto assume particolare rilevanza pratica, in quanto garantisce una forma di tutela indiretta al titolare del diritto di abitazione, consentendogli di essere a conoscenza della procedura in corso.
Un punto cruciale della disciplina è rappresentato dall’estinzione del diritto di abitazione prevista dall’art. 2812 c.c. La norma stabilisce espressamente che i diritti di servitù, usufrutto, uso e abitazione si estinguano con l’espropriazione del fondo, se non opponibili al creditore procedente. Tale estinzione si perfeziona con l’emissione del decreto di trasferimento. A questo proposito, è opportuno che il decreto dia espressamente atto dell’estinzione del diritto ex art. 2812 c.c., disponendo eventualmente l’annotazione a margine della trascrizione dell’atto costitutivo.
In questo contesto, assume un ruolo di particolare delicatezza la figura del professionista delegato alle operazioni di vendita. Il delegato dovrà verificare attentamente l’esistenza e l’opponibilità del diritto di abitazione, darne atto nell’avviso di vendita se opponibile, o indicare che la vendita avviene come libera in caso di diritto non opponibile. Inoltre, dovrà predisporre il decreto di trasferimento dando atto dell’eventuale estinzione ex art. 2812 c.c. Data la complessità della materia, è sempre opportuno che il delegato si confronti con il Giudice dell’Esecuzione sulle modalità operative da seguire.
In conclusione, la disciplina dell’espropriazione forzata in presenza di un diritto di abitazione presenta notevoli complessità, derivanti dalla peculiare natura di tale diritto e dal necessario contemperamento tra le esigenze di tutela del creditore e quelle del titolare del diritto reale minore. L’interprete è chiamato ad un’attenta valutazione caso per caso, alla luce del complessivo quadro normativo delineato dagli artt. 2644, 2812 e 2913 ss. c.c., al fine di determinare correttamente l’oggetto della vendita forzata e gli effetti della stessa sul diritto di abitazione eventualmente esistente. Solo attraverso una ponderata applicazione di questi principi sarà possibile garantire il giusto equilibrio tra le diverse posizioni giuridiche coinvolte, assicurando al contempo l’efficacia della procedura esecutiva e la tutela dei diritti dei soggetti interessati.