Usucapione e contratto preliminare: interversione del possesso e validità negoziale – Sentenza Tribunale Napoli Nord 2024
Nel panorama giuridico italiano, la linea di demarcazione tra possesso e detenzione può talvolta apparire sfumata, soprattutto quando si intrecciano istituti come l’usucapione e il contratto preliminare. Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli Nord del 2024 getta nuova luce su questa complessa interazione, affrontando un caso in cui un promissario acquirente rivendicava la proprietà di un terreno per usucapione, contestualmente chiedendo l’annullamento del preliminare. Ma può davvero configurarsi un possesso ad usucapionem in presenza di un preliminare? E quali sono i requisiti per l’interversione della detenzione in possesso? La sentenza in esame offre spunti di riflessione cruciali per professionisti e studiosi del diritto civile.
Indice
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia in esame trae origine da una complessa vicenda immobiliare che vede protagonista un soggetto, nella veste di attore, il quale citava in giudizio diversi convenuti in relazione a un terreno sito in Marano di Napoli. L’attore sosteneva di possedere uti dominus il suddetto terreno, in modo pubblico, pacifico, continuo e ininterrotto per il tempo previsto dalla legge ai fini dell’usucapione.
Tuttavia, emergeva dall’istruttoria che lo stesso attore aveva concluso, in data 19 ottobre 2009, un contratto preliminare in qualità di promissario acquirente, avente ad oggetto proprio il medesimo terreno di cui rivendicava l’usucapione. Questo elemento di fatto ha costituito il fulcro della controversia, ponendo in evidenza la contraddizione tra la pretesa di essere già proprietario per usucapione e la volontà di acquistare il bene mediante contratto.
L’attore, consapevole di tale apparente incongruenza, chiedeva l’annullamento del contratto preliminare, adducendo di essere incorso in un errore-vizio al momento della sua stipulazione. Sosteneva, inoltre, che tale errore fosse stato indotto da presunti raggiri e artifizi posti in essere dai convenuti, i quali lo avrebbero spinto a perfezionare un contratto di compravendita per l’acquisto di un terreno che, a suo dire, non avrebbe voluto concludere, ritenendosi già proprietario del bene per usucapione.
Le richieste dell’attore si articolavano dunque su due fronti: da un lato, l’annullamento del contratto preliminare per errore e/o dolo; dall’altro, la declaratoria di piena ed esclusiva proprietà del terreno per intervenuto acquisto per usucapione.
I convenuti, costituitisi in giudizio, contestavano fermamente le pretese dell’attore. In particolare, eccepivano la prescrizione dell’azione di annullamento del contratto e negavano categoricamente la fondatezza della domanda di usucapione. Alcuni di essi spiegavano altresì domanda riconvenzionale, chiedendo di dichiarare la sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare per intervenuta prescrizione del diritto a stipulare il contratto definitivo.
Nel corso del procedimento, emergevano elementi probatori di rilievo, tra cui una serie di comunicazioni intercorse tra le parti negli anni successivi alla stipula del preliminare. Tali documenti attestavano il protrarsi delle trattative per la conclusione del definitivo e persino una nuova proposta di acquisto formulata dall’attore, elementi questi che assumevano un peso determinante nella valutazione complessiva della fattispecie.
L’istruttoria si arricchiva inoltre di due querele di falso proposte in via incidentale dall’attore, aventi ad oggetto rispettivamente una raccomandata del 20 giugno 2012 con cui i convenuti sollecitavano la stipula del definitivo, e il contenuto di una mail inviata da un terzo soggetto, coinvolto nelle trattative.
La complessità della vicenda, caratterizzata dall’intreccio tra pretese proprietarie fondate sull’usucapione e vincoli contrattuali derivanti dal preliminare, ha richiesto al Tribunale un’attenta disamina delle prove documentali e delle argomentazioni giuridiche addotte dalle parti, al fine di dirimere le questioni controverse e giungere a una decisione equilibrata e fondata su solidi principi di diritto.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso in esame coinvolge diversi istituti del diritto civile, richiedendo un’analisi approfondita della normativa di riferimento e dei precedenti giurisprudenziali rilevanti. In primis, la questione dell’usucapione trova il suo fondamento nell’art. 1158 del Codice Civile, che disciplina l’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari. La norma prevede che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni“.
Tuttavia, nel caso di specie, l’elemento cruciale che ha influenzato l’analisi del Tribunale è stata la presenza di un contratto preliminare. A questo proposito, il Collegio ha fatto riferimento a una consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare alla sentenza delle Sezioni Unite n. 7930/2008, la quale ha stabilito un principio fondamentale: nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi. La disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda, invece, sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Questo orientamento è stato successivamente confermato da numerose pronunce, tra cui la sentenza della Cassazione n. 4863/2010 e la più recente n. 11470/2021. Tali decisioni hanno ribadito che la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem.
Un altro punto cruciale affrontato dal Tribunale riguarda la possibilità di interversione del possesso, disciplinata dall’art. 1141 del Codice Civile. La giurisprudenza, come ricordato nella sentenza in esame, ha chiarito che l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore. Tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso.
Per quanto concerne l’annullamento del contratto per errore, il Tribunale ha fatto riferimento agli artt. 1427 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano i vizi del consenso. In particolare, l’art. 1428 c.c. stabilisce che l’errore è causa di annullamento del contratto quando è essenziale ed è riconoscibile dall’altro contraente.
Relativamente alle querele di falso proposte dall’attore, il Collegio ha richiamato la recente sentenza della Cassazione n. 35649/2022, la quale ha precisato i limiti di ammissibilità della querela di falso contro scritture provenienti da terzi estranei alla lite. Secondo tale pronuncia, la querela è ammissibile al solo fine di contestare la provenienza della scrittura dal terzo, ma non per contestare la veridicità di quanto dichiarato.
Infine, per quanto riguarda la prescrizione del diritto alla stipula del contratto definitivo, il Tribunale ha fatto riferimento agli artt. 2934, 2935 e 2946 del Codice Civile, nonché alla giurisprudenza della Cassazione (sentenze n. 14463/2011, n. 16629/2013 e n. 7180/2018) che ha chiarito come l’inattività delle parti, protratta per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, determini l’estinzione del diritto medesimo, salvi gli effetti di eventuali atti interruttivi.
Questo quadro normativo e giurisprudenziale ha fornito al Tribunale di Napoli Nord gli strumenti necessari per analizzare la complessa fattispecie sottoposta al suo esame, consentendogli di giungere a una decisione fondata su solidi principi di diritto e in linea con gli orientamenti consolidati della Suprema Corte.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Napoli Nord, dopo un’attenta analisi delle prove e delle argomentazioni addotte dalle parti, è giunto a una decisione che respinge integralmente le pretese dell’attore, offrendo al contempo spunti di riflessione significativi su questioni giuridiche di notevole rilevanza.