L’ipoteca giudiziale: guida legale
Cos’è l’ipoteca: definizione (art. 2808 c.c.)
L’ ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita (ius distrahendi) e di essere soddisfatto con preferenza (ius praelationis) sul ricavato dall’espropriazione (art. 2808, comma 1, c.c.).
L’ipoteca, quale diritto reale, attribuisce al titolare di essa anche il DIRITTO DI SEQUELA: ossia, il diritto di espropriare il bene anche qualora sia stato alienato nei confronti di un terzo acquirente (art. 2808, comma 1, c.c.).
Pubblicità costitutiva dell’ipoteca
Proprio per la gravità del vincolo che ne discende, carattere precipuo dell’ipoteca è la sua PUBBLICITÀ: non esistono ipoteche occulte. Chiunque dev’essere in grado di conoscere se un bene è ipotecato o meno, per regolarsi se gli conviene acquistarlo, concedere credito al proprietario, ecc. Se fossero consentite ipoteche occulte, ognuno, per prudenza, si asterrebbe dall’acquistare immobili o dal concedere credito, con grave pregiudizio per l’economia generale.
La pubblicità dell’ipoteca, a differenza della trascrizione immobiliare, ha CARATTERE COSTITUTIVO: il diritto d’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobililari (art. 2808, comma 2, c.c.).
Oggetto dell’ipoteca
Oggetto d’ipoteca possono essere gli immobili con le loro pertinenze, i mobili registrati (natanti, aeromobili, autoveicoli) e le rendite dello Stato (art. 2810, commi 1 e 2, c.c.).
Peraltro quelle dell’ipoteca su beni mobili registrati e dell’ipoteca su titoli dello Stato costituiscono figure speciali (c.d. ipoteca navale, ipoteca aeronautica, ipoteca automobilistica disciplinate da leggi di settore, ampiamente derogatorie rispetto alla regolamentazione generale dettata dal codice civile, che trova quindi ad esse applicazione solo laddove non derogata e non incompatibile
I diversi tipi di ipoteche
L’ipoteca può essere iscritta in forza di:
- una norma di legge: ipoteca legale;
- una sentenza: ipoteca giudiziale;
- un atto di volontà del debitore o di un terzo, che la costituisce a garanzia del debito altrui (terzo datore d’ipoteca): ipoteca volontaria.
Ipoteca giudiziale: quali titoli per l’iscrizione?
Di regola, il creditore non ha diritto di chiedere unilateralmente l’iscrizione di un’ipoteca a carico di beni del debitore a garanzia del suo credito, quand’anche lo stesso sia scaduto ed esigibile.
Tuttavia il legislatore gli concede un siffatto diritto quando abbia ottenuto:
- SENTENZA anche se non ancora passata in giudicato (ad es., una sentenza di primo grado, sebbene appellabile), ed anche se non sia ancora esecutiva, che condanni il debitore al pagamento una somma di denaro (sent. di separazione personale e di divorzio con riferimento agli alimenti e mantenimento della prole; ecc.), ovvero all’adempimento di altra obbligazione, ovvero al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente (art. 2818 c.c.).
Il creditore ha diritto all’iscrizione di ipoteca giudiziale anche se la condanna del debitore risulti:
- provvedimento giudiziale diverso da una sentenza (es., al decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo ex art. 655 c.p.c.; ordinanza di ingiunzione ex art. 186-ter c.p.c.; ordinanza ex art. 702-ter, commi 5 e 6, c.p.c.; decreto di omologazione di separazione consensuale);
- lodo arbitrale reso esecutivo (art. 2819 c.c. e art. 825 c.p.c.);
- sentenza straniera (art. 2820 c.c.).
Costituiscono altresì titolo per l’iscrizione di ipoteca giudiziale:
- verbale di conciliazione intervenuta in esito ad un procedimento di mediazione ex D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28;
- verbale, reso esecutivo con decreto del giudice, di conciliazione intervenuta in esito ad un procedimento di consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c.;
- verbale di accordo raggiunto a seguito di negoziazione assistita ex D.L. 12 settembre 2014, n. 132).
Come si iscrive l’ipoteca giudiziale
Il creditore ha diritto di ottenere l’iscrizione dell’ipoteca (c.d. ipoteca giudiziale) su un qualsiasi bene immobile appartenente al debitore, senza bisogno che risulti il consenso di quest’ultimo ed anzi anche ove questi vi si opponga, presentando al responsabile del competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate copia autentica della sentenza.
Riduzione dell’ipoteca
Spetta al creditore scegliere discrezionalmente quali e quanti beni del debitore (al limite, anche tutti) assoggettare ad iscrizione ipotecaria (art. 2828 c.c.).
Nell’ipotesi, però, l’iscrizione venga effettuata su beni il cui valore supera di un terzo l’importo dei crediti iscritti, al debitore è concesso il rimedio della c.d. riduzione dell’ipoteca, che porta al restringimento dell’ipoteca ad una parte soltanto di detti beni (artt. 2872 e 2875 c.c.).